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深圳地铁14号线延长线将修到惠州惠阳,房价会破三万吗?

2019年12月02日 11:11 来源:未知 手机版

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大都市50KM通勤圈(一小时通勤圈)


按照世界城市的国际经验,类似东京、伦敦的超级都市圈,通过轨道交通辐射的主要范围一般在50千米左右。轨道交通向外延伸的距离,就是这个都市圈的半径。


50千米有着怎样的逻辑,一般认为也就是“一小时通勤圈”。马车时代,城市的极限大约是马车一小时跑的里程,而到现代大城市主城的极限距离就是大运量的轨道交通一小时行走的里程。一般来说,也就50千米。



东京都市圈和纽约都会区的长轴半径二十多年都稳定在50公里附近,不是偶然的,他与人们日常生活规律、通勤范围、交通运输效率等因素息息相关。


都市圈中绝大多数人都属于常态居民,他们每天要去上班、上学和回家,业余时间除了睡觉还要休闲娱乐,而人每天只有24个小时,除了工作、学习、睡觉、休闲之外,能够用于通勤或通学的时间所剩无几,另外,人对于通勤时间长度的忍耐性也是有限的,绝大多数人不能忍受长时间通勤。这就是尽管交通运输效率较过去有了长足提升(如新干线、轨道交通快线),但都市圈的半径并没有出现无限制的增长的主要原因。


大深圳的50KM都市圈在哪


深圳要变成都市圈,首先要有自己的“一小时通勤圈”。也就是说,要在一小时内,把尽可能远、尽可能多的人,从城郊和东莞、惠州运送到深圳的市中心。


在方便的交通面前,行政区划的界限已经不再重要。这个“一小时通勤圈”包括的范围,就是深圳这座城市真正的辖区范围。


近期,深圳市政府召开新闻发布会,发布了新一版城市总体规划(2016年-2035年)编制试点工作的目标、思路和工作进展。


其中,中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦在新闻发布会上指出,深圳将参照国际大都市发展经验,基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源。



我们分别对CBD市民中心为原点,以及前海自贸区为原点,以50公里为半径范圈,画了一组辐射线。


我们可以得出以下结论:


1、深圳都市圈将成为珠三角的地理核心,也将重新定义粤港澳大湾区!未来深圳将站在粤港澳大湾区的平台思考城市未来,比如50公里都市圈,就是未来要PK纽约、东京等都国际大都市。


2、以深圳为中心原点,向外辐射,可以把香港、澳门、广州、佛山、中山、江门、东莞、惠州等城市包含进来;50公里深圳都市圈有多大?基本覆盖了香港、东莞、惠州、中山、澳门和广州南沙地区。深圳原本只有1997平方公里,但是未来因为都市圈,深圳将得到10000平方公里发展空间,面积等于增加了五倍!


3、从地理位置上看,前海+宝安中心更适合深圳核中心区及粤港澳都市圈核心。


大深圳三环,您值得拥有


我们把上面两图按现实的交通可达性进行简化,并按现存多条交通干线为边界,大致可得到大深圳买房最具潜力区域。如下图:



我认为未来五年翻倍的一定是惠州临深区域


但现实中另外一种抱怨并未平息,认为买了惠州的房子不好转手,其实这是一个事实。


主要原因是当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价,最多评估到成交价的60%左右,而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。

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